Le glossaire immobilier bureaux & entrepôts

L’absorption nette mesure l’évolution, au cours d’une période donnée, du parc de bureaux occupé par des entreprises utilisatrices.

Projet futur identifié dont la réalisation n’interviendra qu’à moyen ou long terme. Les autorisations administratives nécessaires à son lancement ne sont pas encore obtenues.

Accord modifiant un contrat initial en l’adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat ou par la loi.

Le bail commercial est un contrat de location par lequel le propriétaire d’un local commercial, industriel ou artisanal,(on parle du « bailleur ») le met à la disposition d’un tiers (on parle du « locataire ») et lui en confère la jouissance pendant un durée déterminée et en contrepartie du paiement d’un loyer.

Le bail professionnel s’applique aux locations de locaux à usage exclusivement professionnel et aux entreprises qui exploitent une activité non commerciale, c’est à dire les professions libérales ou assimilées, ou les professions artisanales lorsqu’il n’existe pas de fonds artisanal.

Ensemble de documents permettant de situer géographiquement les parcelles et les immeubles, en représenter le découpage, en identifier le propriétaire et en fournir la valeur locative cadastrale.

Personne qui s’engage à garantir l‘exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre.

Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble.

Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.

Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent les différentes pièces d’une construction. On parle alors de cloisons distributives ou de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d’épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettent d’améliorer l’isolation phonique et thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage.

Activité de vente directe sur un site de biens et/ou de services.

Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâties dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-main.

Somme d’argent confiée en garantie d‘exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.

Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation; les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie.

Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.

Charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son intention de lancer un projet; les projets pour lesquels de la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible.

Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces; les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé; les libérations probables.

Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur.

Bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré. Classification ORIE des entrepôts Classe A : 13 impératifs (12 pour l’entrepôt double face) et 9 sur les12 facultatifs – Classe B : 10 impératifs (9 pour les entrepôts double face) et 8 sur les 13 facultatifs.

Entrent dans cette catégorie les entrepôts à louer (ou à acheter!) dits de haute fonctionnalité présentant les caractéristiques suivantes :
• Hauteur de plus de 9,3 mètres
• Aire de manœuvre de profondeur supérieure à 35 mètres
• Existence d’un quai pour 1000 m²
• Résistance au sol supérieure à 5 T / m² Chauffage et système d’extinction

Les entrepôts de la classe B sont des entrepôts répondant aux standards modernes. Ils doivent présenter les critères suivants :
• Hauteur de plus de 7,5S mètres
• Aire de manœuvre de profondeur supérieure à 32 mètres
• Existence d’un quai pour 1500 m²
• Résistance au sol supérieure à 3 T / m²
• Système d’extinction

Les entrepôts de classe C correspondent à tous ceux n’appartenant ni à la classe A ni à la classe B.

Le classement « entrepôts frigorifiques » concerne les entrepôts dont l’isolation thermique et les sources de froid permettent d’obtenir et de conserver une faible température, qu’il s’agisse de froid positif (supérieur à 0°C) ou de froid négatif (inférieur à 0°C).

La classe « entrepôts de messagerie » s’applique aux locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et d’épaisseur moyennes, disposant de portes à quai en vis-à-vis sur l’intégralité du bâtiment.

Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux et la sécurité.

Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état d’objet constituants.

Plafond installé en-dessous d’un autre pour réduire la hauteur sous plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques.

Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d‘exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières.

Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés; contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d‘exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.

Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale.

Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendie.

Immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

Immeuble de moins de 10 ans, non rénové ou restructuré et ayant déjà été occupé, ou immeuble construit de plus de 5 ans jamais occupé.

Projet dont le chantier ne sera lancé qu’après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé.

Immeuble de moins de 5 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé.

Immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.

Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde assujettie à l’obtention d’un PC, avec ou sans conservation de la façade principale.

Correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales (comme la participation aux travaux par exemple).

Correspond à la valeur figurant sur le bail signé par les deux parties exprimé en Dirhams hors taxes hors charges par m² / mois.

Moyenne des loyers d’un secteur géographique.

Moyenne des loyers d’un secteur géographique pondérée par le parc de chacune des communes composant ce secteur.

Moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 100 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois.

Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.

Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat… Il est fait obligation pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.

Somme des surfaces immédiatement disponibles, proposées à la vente ou à la location. Ne contient ni les pré-commercialisations ni les livraisons futures.

Somme des surfaces immédiatement disponibles, proposées à la vente ou à la location. Ne contient ni les pré-commercialisations ni les livraisons futures.

Somme totale de bureaux existants, occupés ou non, quel qu’en soit leur usage (public/privé) ou leur état (neuf/ancien).

Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé.

Arrêté administratif autorisant la construction ou restructuration d’un immeuble; sauf exception, il est obligatoire et précède la mise en chantier.

Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en vue d’en tirer un revenu direct ou une plus value.

Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant disponibilité effective de l’immeuble.

Livraison future de bureaux de plus de 5 000 m² (création ou restructuration), indépendamment de l’état de commercialisation de l’immeuble. Ne sont pas pris en compte les immeubles en rénovation et les libérations de surfaces à venir.

Projet futur dont la mise en chantier ne dépend pas de l’état de commercialisation de l’immeuble. Son lancement se fera sans prise à bail préalable d’un ou plusieurs utilisateurs.

Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.

Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans.

Est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, des surfaces des toitures terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.

Elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m, locaux techniques, etc.), la surface des toitures terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.

Elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, etc.), des locaux techniques hors combles et sous-sols et des parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. Elle peut se composer en trois éléments :
• les circulations horizontales,
• les sanitaires et locaux à usage social ,
• et les locaux classés selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).

Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.